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城市综合体价值最大化与附加值

 
    综合体定义
  •  当下的中国房地产,对城市综合体而言有一个约定俗成的定义,从产品形式讲,一般有五种业态,酒店、写字楼、商业、公寓和住宅,称为4+1模式。  
  •  国外城市综合体英文名为HOPSCA,是英文单词Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母的缩写。
   综合体历史和现状
  •  城市综合体从美国传来,最早的成功案例一直是经久不衰的美国洛克菲勒中心,亚洲最经典城市综合体就是号称规划建造了18年的东京六本木,在中国最熟悉的是北京国贸中心, 到今天差不多20年了,我们看其发展历程,国贸三期去年才形成,它的时间价值和资产价值无与伦比。
  • 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片,也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极,更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。在中国,尤其是近两年,综合体成为城市建设和运营的标志和主体,同时也成为房地产,尤其是商业地产投资商的主流模式,几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大,最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想,而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
  •  城市综合体在中国这几年成了政府推动城市化进程的标志性的商业模型,也成为房地产开发商投资的主流商业模式,同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
   综合体功能和要素
  • 一般来说,一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种,以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统,有些还具有会展等功能,基本具备了现代城市的全部功能,因此又被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群,也可以说是浓缩的都市。
  •  城市综合体具备完整的街区特点,是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时城市综合体通过街区的作用,实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。
  • 在中国城市综合体一般具备三个要素,一是城市的中心和副中心地段;二是公共交通的枢纽;三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。
  综合体分类
 
  性能分为:
  • 商务综合体,指没有住宅的纯综合体
  • 生活综合体,不仅有住宅而且比例较多超过30%;
  • 单一综合体,一种按功能说,不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按建筑形态说,可能只有一栋超高层建筑,但却集合了三种以上的功能产品。
  地段分为:都心型综合体、副中心(区域和新城)型综合体。
  品位分为:
  • 高端奢侈型综合体,指都心型,尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
  • 中档生活型城市综合体,酒店三星以下,商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。
  综合体多重价值
  • 一个城市综合体应该说具备五重的价值空间。一个可销售的住宅、公寓,包括写字楼,甚至部分实现的短期现金;第二个是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快、交通的改善、消费力的提高,尤其是人气带来的效益的增加,这些综合要素组合对物业(资产)评估的价值的翻倍,抵押贷款或并购的价值;第四是资本的价值,价值的提升主要通过基金、上市、债券以及其他的资本通道乘数的变现;第五是它的附加值,一个好的综合体,不但使项目自身的地块价值提高,会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高,上海的新天地就是最经典的案例;
  • 城市综合体里面有旅游的人群,写字楼有这个城市最高端的商务人群,住宅有这个城市最高端的生活人群,商业可能辐射周边很多精英消费人群,其价值不仅体现在这个城市的综合体,还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值,不仅要关注自身产品的组合,也要关注周边的城市配套,一个城市综合体最终的价值最大化,会成为一个区域、城市的标志,会成为一个城市、居民娱乐消费的中心,这是城市综合体发展的最大的价值的体现;
  • 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏,比如先开发酒店和商业,并通过一段良好的运营和培育,当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品,价值和价格无疑会最大化,而这要看投资商的自有资金实力,尤其是多元化中长期的融资通路。当然,同样决定销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。
 
  综合体模型和案例
  • 将一个核心地块的价值最大化,并实现长短期的良性循环,将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好,既创造一个微观的有效商业模型,同时也是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节,是我们需要思考的。产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间,包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联,更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。
  • 不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化,如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口,尤其是高端外来人群少,可能就不适合投星级,尤其五星级酒店,而另一座城市流通和商贸落后,以传统产业为主,商务人群少,写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市,要么购买力和消费力不足,要么资源类快速积累财富,但文化和时尚远远没有跟上,建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。
  • 关于城市综合体一直有一个小的争论,就是中心型、闹市型的住宅会不会成为高端的住宅,人流很喧哗会不会降低生活品质,但如果能和一个城市的自然资源有一个很好的结合,甚至人造的景观和均衡的动静分离,把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合,同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合,既能享受都市商业的繁华和便利,又能提高居住和生活的品质和格调,同样可以营造高尚的社区。
  • 如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会ICSC和国际购物中心大学12个商学院之一的独立学院课程体系,全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会CCREC正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式, 同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。
  综合体作用和意义
  • 在中国为什么政府、市长愿意做综合体?开发商为什么会做综合体?投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费?
  • 政府、市长愿意做综合体?是因为城市需要标志和名片,综合体可以极大地提升城市的形象,满足政绩工程的需求,拉动区域经济和文化的发展。
  • 开发商为什么会做综合体?是因为综合体不仅是一个集约的产品模型,更是一个合理的投资模型,尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下,可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整,完成资金的长短结合和良性循环,有效解决变现和运营的的矛盾。
  • 投资者和消费者为什么会买,或愿意去投资综合体?无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。
  • 一般来讲,城市综合体基本需建15万平方米的面积,要辐射20万—30万的消费群,它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。第一、写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所;第二、酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所;公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民,而购物中心,尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群,最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果再和城市的中心广场结合在一起,必定成为市民公共活动文化中心。
  • 城市综合体一定是城市的中心和副中心地段,包括它整个资源的整合一定会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张,它的资本会翻几倍,甚至几十倍。中国的销售价格很高,就资产价格而言,我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的,尤其是核心地段不可复制,这是它唯一的资产价值的最大亮点。当然,资产价格以及租金模式,最后都可以通过资本市场得到一个更大的提升。
  • 为什么要建城市综合体,这是政府对土地价值最大化的一个有力支持,所有开发商多年的经验告知,城市综合体的集聚性会在未来市场有一个体现,这已成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志,开发商投资的最佳的模型,也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。
 
(朱凌波:全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长,国际商业地产运营商CREO系列培训和研究计划首席专家)
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