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当前中国商业地产的四大最新特征


 
    中国的商业地产发展到今天,无疑正面临重大的机遇和转折时期并得益于以下四大要素的综合支持:

   一、城市化进程的提速和郊区化的迅猛外扩,大型居住区的蔓延和公共交通的辐射,新型商业中心和区域商业中心的需求巨大;
  二、是国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略,也使城市的中心商业(土地)资源日益有限和稀缺;
  三、是国际资本市场的比较性投资洼地效应,尽管金融监管部门不断出台更加严厉的调控措施,但资本的逐利性是势不可挡的;
  四、是海内外资本市场的青睐尤其是近两年国内资本市场的火暴逆转和未来资本市场的开放空间,使一些资本型的或即将走上资本运营轨道的实力企业纷纷加大商业地产和持有性物业的投资力度;
  如果再加上中国投资客根本上对商铺的忠诚度和热情,使的中国的商业地产一时并将长期成为投资(散户和机构)的热点并呈现四大最新特征——

  一、区域为王
   中国房地产的区域性特点在商业地产方面也同样表现突出尤其在商(零售)业的竞争格局中可谓龙蛇争霸而且大有强龙压不住地头蛇的趋势。区域性商业在不断国际化的过程中正被本土化的优势所彰显和领先。国际商业和国内商业的连锁品牌在急速扩张和布点过程中正遭遇本地商业品牌的强大抗争和分流,一些二线城市的本土商业品牌由于对区域的深刻了解、经年的累计布点和消费者沿袭的忠诚度,正在第一轮的外资和全国品牌的对抗劣势中后来居上并占据主导地位。在一些二线城市不断出现海外和全国性的商业品牌被淘汰出局的案例。例如济南,本土强势商业品牌“银座”不仅在中高端百货业态无论是网点还是总量上都保持老大的地位,而且在家居和健身等上线产品上也开出了当地最高端的店;特别是社区型超市“UNIMARK统一银座”更是遍地开花,赢得了当地老百姓的极大忠诚度和满意度。其多年战略性的布局尤其是地段获取上的历史性优势,再加上产品线的全面延展和封锁,使得其龙头地位在中低端尤其是在中端市场上不仅现在乃至未来在山东境内都将无人撼动!鲁能集团开发建设的当地另一知名品牌“贵和系”也只是在中高端尤其是高端市场占据了差异化的分额和地位。而日本著名品牌“伊势丹”更是在当地两大品牌的夹击中倒闭。。。类似城市还有诸如石家庄的北人集团、湖南的步步高集团和西安的开元集团等本地商业品牌都稳占当地第一,并屡屡发生王府井、家乐福、华联等全国和国际知名连锁品牌败北的案例!

  二、地产导向
  一是表现为每个城市尤其是二线和三线城市核心土地资源特别适合发展商业中心的土地资源基本都掌握在开发商的手里,除了当年几乎每个城市老城区都有的“百货大楼”和“商业大厦”等核心国有品牌资源外,几乎所有的新兴商业中心的土地权和开发权都几乎无一例外地落在本土实力开发商和招商引资来的外地品牌开发商名下;二是在目前中国商业地产的投资总量和投资主体两大方面也是房地产开发商占据绝对优势。零售商80%甚至更多都采取的是租赁与合作的方式,直接投资的趋势近两年一些资本型的或连锁型的零售企业也开始涉足并有加强的势头。但是无论从资源占有的能力、投资模型和专业分工上,地产商作为投资商和开发商的现状和格局相当长的时间内都无法改变。因此政府的城市规划和商业网点规划尤其是商业(家)的选址规划都必然受到商业地产开发商和投资商的左右或局限,中国城市的商业发展方向和水平不可避免地取决和受制于中国商业地产的进步程度和速度。中国商业地产的成熟一是取决于商业与地产的分工与融合;二是取决于商业地产投资商向商业地产运营商转变的步伐和方式。


   三、资源瓶颈
   中国的商业地产由于发展周期短特别是横跨商业、地产乃至金融三个领域,产业链长资金链长回收周期长培育周期长但产权短,因此行业的磨合成熟度和时间性检验都极具挑战性和难度。动态的是日益增长的城市化水平、消费能力和时尚标准,供不应求的是资金、商(家)、品牌和人才。所以与国际化接轨的中长期和系统的资金供应体系,国际的、亚洲的特别是民族自有品牌的不断培育和增加,国际化与本土化结合的,商业与地产结合的复合型人才和专业型人才的增量和普及性,当然还有软性的管理和服务的制度性和文化上的断档和短缺,都使中国的商业地产在高速成长和高收益的道路上,必然加大了风险性和周期性。但也正是在这种优胜劣汰和更新换代的过程中,不断走向国际化的超越和本土化的成熟。

   四、梯度发展
   中国的商业地产发展轨迹除了绝对性的国际化样板外,最重要的特征就是不同级别城市的梯度化发展和向上线城市不断学习的复制性创新。关于国际化,无论从文化和地域乃至精神上都自然倾向于欧美和离我们无论哪方面都最接近的香港和新加坡。而主观或客观地都忽略了与中国更多近似之处的日本和其它亚洲先进国家。其实学习日本不仅是学习其人口结构和密度,交通规划和特点,文化和习俗等比较因素导致的商业特质,更要学习的是日本不断向欧美学习的本土化经验和模式。国际化的力量在于知耻而后勇与相当长时间无法超越的现实距离,而本土化和本土梯度化的出路则既取决于学习的标杆,更取决于与消费者同步的适当超前。
 
文章来源:本文由全国工商联商业不动产专委会和清华大学国际商业地产运营商CREO共同撰写
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