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房地产拐点:量变到质变的过程

  

     07年是中国房地产业发生重大转折的一年,地根收紧、银根紧缩、物权法等一系列相关政策先后出台,这些宏观调控政策对08年的房地产市场究竟产生什么样的影响?房地产市场整体走势将会如何?在新的市场形式下,企业又该如何获得生存和发展?

  

    拐点话题从04年下半年就开始谈的,政府为此也出台很多宏观调控政策,每次政策出台都一次严厉,比上一次细化,这些政策有一个量变到质变的变化的过程。房价之所以压不住就是消费者的心理预期还在走高,大家的心理预期是房价还会涨,消费者总是认为如果我再不买房我就会有房价收益的损失,这就是里面有着一个心理的曲线在影响。
      
    当这种调控到一定的程度的时候,当一连锁性系列的事件发生的时候,比如中天置业这几个大的中介行事件引发的时候,人们的心理就由量变到了质变的转变。另外还有货币政策的改变,国际大的环境经济政策环境的改变,限外政策、信贷控制这一系列的事件对人们心理的进行了打击、压制。到了这个阶段,大家都认为不会再涨了,或者阶段性不会再涨了。人们心理上开始承受不了了,房地产也到了比较敏感的时期,于是房地产价格也会下降,会出现轻微的下降,出现暂时性房价的停滞。
     
    中国的城市很多,不同的城市结构出现不同的阶段。一线城市因为城市化进程的加快,包括文化水平、消费水平对高房价的认可,但是由于前期出现涨的最猛、最块的城市,肯定要出现价格的调整。但是在很多的三线四线的城市,他们的城市化是新兴起来的,他们的房价上涨还有很大的空间。
       
    房地产拉动的指标,肯定是一二线城市对整个曲线拉动最大的,但是很多中小城市,可能还要涨,就是这样的,出现两极化的趋势,出现阶段性的价格下降,他们还会出现阶段性的缓慢的上升的过程。
       
    拉动中国住宅前两轮高速上涨的因素引述主要有两点:一是外资,外资主要购买高端的住宅,实际上把价格拉大到了高峰,把价格荡起来。二:投资客和有钱人,带有投资性质的人。之所以现在出现了空置率很高的现象,很大的因素是这些人买了几套住房的原因。国家出台了一系列政策措施针对以上的两种人。限制外资,这点不用讲了,对于投资客,盈利主要是通过房子的升值,所有的交易持有的成本,宏观政策的出台,包括二套房政策,银行的各项政策,对房地产,商业地产的贷款不放,也造成了他们这些源动力肯定要收手,要观望。普通的购房者也会跟风观望,中国人的心理就是要买便宜的房,老百姓的从属也比较可怕,一旦前两种不动,以及老百姓的观望就造成了销售量下降,房价下降,造成了一些问题,如果一百个人中有八十个在等,一些房子就挺不住了,像万科这样的品牌房地产公司都率先降价的示范作用,需要说明的是老百姓有这方面的需求,但基本也有房住,就是想住更好的房,不买房也不至于流落街头,老百姓买房肯定是要找最好的性价比,这三种力量都出现了观望,整个大市一定会下降。
 
    但是这些也不造成房地产的拐点,这只是一个调整,阶段性的调整,周期会有长短,这个调整完之后的涨幅不会太快,不会出现大起大落,只是一种温和性的调整,随着城市化的进程、80后90后、进城的大学生、特殊人群对于住房的需求支持,一方面是建立在对房价,另一方面是国家的宏观政策上,很多人对住房的需求,对会出现一个判断、会有一个观望的态度。
        
    奥运题材作为大的概念对全中国都有影响,实际上是对北京这个区域有实质的影响,所有的投资客都有一个预期,提前量是投资者的心态,外资、有钱人他们都有打提前量的心态,都是超前的,感受到市场的脉搏,是重要的手段,对于奥运会,他们一定是超前的,一定不会等到奥运最高点的到来。一定在最合适的时候吃最好的,买低点谁都会买,但是卖是不好掌握的,庄家都一样,也是一个大市,奥运从大的概念来讲对于中国引入国际化的理念,包括消费的时尚,对于于国际接轨是不可避免的趋势,对于全面的开放,是几个并行的趋向,从一般的投资规律来讲,提前量已经吃的差不多,对于加入WTO的步伐,从一般的投资规律的来讲,这个时段已经赚的差不多了,奥运题材已经消耗的差不多了,因此,奥运会对于房地产的直接的关联性不是那么大,不像那种小国,奥运题材对于区域性总量拉动很大,但是对于中国拉动不会想象中那么大,因为中国很大,对于区域性的拉动不是很大,实际上对于北京的大,就是说奥运对于房地产没有必然关系。
 
文章来源:本文由全国工商联商业不动产专委会和清华大学国际商业地产运营商CREO共同撰写
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