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深圳断供案业主诉开发商贪污首付款来源

 


       楼市又现骗贷案,原告指中房集团南方公司私吞两成首付款,中房称原告欲骗取国有资产并曝行业潜规则:“假合同”骗贷是开发商普遍做法


  继招商银行(23.16,0.24,1.05%,吧)蛇口支行起诉漾日湾畔断供业主这一“断供第一案”之后,深圳又爆出新的断供纠纷案。近日,深圳业主徐梦莲针对与中房集团南方置业公司的住房买卖纠纷,向深圳市中级人民法院提交了《民事再审申请书》。徐梦莲称付了三成的首期款,但中房南方公司称其仅付一成,其他两成是采取“潜规则”由公司代业主垫付的,还代业主付了一段时间月供。断供后,贷款银行向徐梦莲索赔了其余七成房款60万元。但由两成首付18万元引起的纠纷,一直持续至今。

  购房后再退房引发纠纷

  徐梦莲不久前向本报寄来一摞案件投诉材料,前日,其母亲徐华祥全权代表她来到本报接受了采访。

  这起住房买卖纠纷始于2001年。当年5月11日,原告徐梦莲购买了被告中房集团南方置业有限公司开发的红岭路美荔园一套总价为86.9万元的住宅,并签订了预售合同。合同签订后,原告向被告交付了3万元定金以及首期款6.04万元,共9.04万元。此外,原告还向原深圳市商业银行贷款60万元。

  同年10月25日,原告以经济困难为由向被告申请退房。2002年6月,双方签订《解除房产买卖合同协议书》。被告将连同定金在内的8.58万元退还给原告(其中扣除代理费4556元)。

  2002年11月26日,双方又签订协议,约定由原告负责办理按揭合同的解除手续,并在合同解除前承担与按揭合同相关的权利和债务。但是,由于被告在以原告名义向按揭银行供按揭款的过程中存在不按时供款,导致按揭银行将原告诉诸法院。此后,原、被告就买卖合同是否已经解除发生争议,中房南方公司于2005年又将徐梦莲诉诸原审法院,法院最终判定合同解除。

  但在此过程中,徐梦莲及其母亲徐华祥说:“回想起当初交给中房的购房款并非9.04万元,而是26.9万元。这样一来,中房方面就从中私吞了17.9万。”因此,徐梦莲向原审的罗湖法院再次提起诉讼,但法院以证据不足判其败诉。随后,原告又向深圳市中院提出再审请求,被驳回。目前,被告又向广东省高院提出再审请求,据悉已被受理。

  是否虚构首付款?

  自始至终,是否虚构付款成双方纠纷争议焦点,即17.9万元的两成首期款。对此,原告坚称17.9万元购房款是其母亲从中国银行(3.65,0.03,0.83%,吧)深圳市分行桂圆支行存折中取出并在2001年5月11日交给被告的,交款后才双方签订了房地产买卖预售合同。

  “不交钱他们怎么可能与我们签预售合同?”被告母亲徐祥华接受记者采访时回忆当时情景说:“房子的总价是86.9万元,首期款必须是30%,也就是26.9万元。2001年5月10日,我去中房先付了9万,按要求第二天再交首期17.9万元签购房合同。”

  “5月11日下午,我和一位姓谢的朋友以及我女儿去中房交钱,当时是我女儿进财务室交的钱,中途我曾进去看过一次,见一个女的在点钱。交完钱后,中房说当天的收据用完了,就让我改天过来取。”徐祥华说。


  但一场变故却让徐祥华“忘了”索要收据的事情。“买房后不久,我在生意中被人骗去50万元,此后,个人婚姻又发生变故,我因此得了抑郁症,忘记了索要收据的事情。而在办理退房手续时,也没有核对具体数字,从而导致忘记交过17.9万购房款,并草率在协议上签了字。”徐祥华说,“正是看到我忘了这回事,他们才答应给我退房,要不怎么可能连定金都退给我?”

  “为业主垫付部分首期款很正常”

  庭审时,被告向法庭提交了一份《二成楼款协议》。原告向记者提供了该协议的复印件。记者在被告提供的该份协议中看到:“甲方(中房)同意免息借个乙方(徐梦莲)总楼款的20%,即人民币17.9万元,但该款仅限于乙方支付本协议所指定房地产的首期购楼款。”

  中房方面表示,当时银行办理按揭贷款的前提条件必须是首付三成购房款。因徐梦莲资金困难,无法申请到按揭贷款,便向其请求暂借两成首期购房款,为此,双方签订了《二成楼款协议》,约定免息借给徐梦莲总楼款的20%,即人民币17.9万元,并约定了具体的还款期限与还款方式。2001年8月29日,中房向徐梦莲出具了收款收据复印件以办理银行按揭手续。但后来因种种原因,该协议并未执行。

  对于上述协议,原告却表示并未签过,系中房方面伪造。为辨明真伪,罗湖区人民法院将该份协议交由深圳市人民警察学校司法鉴定所鉴定,结果显示,乙方(签章)栏所写的“徐梦莲”签名笔迹与送检人同时提供的徐梦莲样本笔迹不是同一人笔迹。此外,记者在查看该协议还发现,协议日期栏竟然是空白! 但法院审判时并未采用上述鉴定结果。法院认为,虽签名系虚假签名,但也不能证明伪造签名者确为被告所为。

  昨日,中房南方公司副总经理李宇辉接受本报采访时称,在房地产业界,开发商垫资给业主付首付,方便向银行贷款,这很正常,只要业主以后把钱还给开发商就行。而在审理此案的过程中,法院方面亦认为,被告之所以向按揭银行出具收款收据复印件,目的在于在原告未付清三成首期款的情况下取得按揭银行发放贷款,而这种向这种促销房屋的手段,在深圳的房地产二级交易当中是相当普遍的。

  法院表示,这样的促销手段实质上是向银行出具虚假的付款证明,虚构购房者的付款能力,违反了相关的进入法规,提高了金融风险,应当承担相应的法律责任。但是,被告所应承担的是行政法律责任,即由相关行政部门予以行政处罚;从民事责任的范畴来讲,被告无须向原告承担退回虚构付款的民事责任。

  利用关内高房价欲骗取国有资产?

  对于这几年徐梦莲的屡次诉讼,李宇辉认为其动机可疑。昨日,李宇辉受访认为,中房集团是国有企业,不会贪污业主一点点首付款,徐梦莲的诉讼目的,在于其想利用关内高房价骗取国有资产。

  李宇辉对记者称,中房南方公司对徐梦莲的权益没有侵害,其只收到了一成首付,收据原件还在公司。其提供给银行的三成首付收据复印件,是为了方便业主贷款。很多房地产公司帮助业主垫付部分首付甚至全部首付,这在业界是公开的秘密。

  “业主是看到这几年关内楼价上涨了,所以退房之后又想索回房屋产权。” 李宇辉说,涉案的这套房子,原来才卖7000多元\平方米,现在已涨到了1.6万元\平方米,总价达180万元,比原来的总价80多万元上涨了近100万元,徐梦莲如果要回房屋产权后获益不匪。

  然而,目前涉案的这套房子正处于被查封的状态。李宇辉表示,中房集团目前亏损严重,各种负债达几个亿,其中欠银行几千万元。中房南方公司现在仅有6个尾盘在售,面积90万平方米。“因为是国有企业,现在无法破产。” 李宇辉说,公司的命运,由国资委说了算,可能重组,注资或解散,在目前的淡市期,像中房这种处在竞争性行业的非垄断性公司,各种变数很大。

 “骗贷”漏洞不堵 断供难绝

  徐梦莲房产纠纷案件的是非和最终结果虽然没有出来,但是,此案辐射反映出了一个问题,那就是潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”之一,“假首付”骗贷问题,法院审理时也认为这已是深圳楼市的普遍现象,以前楼市未暴涨时或许不严重,但经过暴涨暴跌之后的深圳楼市,这种问题就日益凸显出来。

  笔者认为,这些欺骗性操作,实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策,使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。法律专家警告说,深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案,但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话,其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。

  在采访中房集团南方公司李宇辉时,他的一席揭密的话让笔者愕然:让业主付一成首付或“零首付”,在收据上打“太极拳”,这是各开发商的普遍做法,开发商愿意让业主缓交,业主以后还钱即可,银行也控制不了,放贷了也风险不大。并且,这在法律监管上也是空白。目前,政府部门虽然禁止开发商为消费者垫资,但因缺乏法律配套,少了威慑力,开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中,其首付款的资金来源就有“虚假”成分,开发商就向银行隐瞒了实情。

  这一“空白”的影响在前几年可能表现不明显,但在目前,深圳断供现象已日益蔓延,漏洞越来越大,显然与业主、开发商、银行的携手“骗贷”有莫大关系。无疑,在各种环节中,银行的审查不严最易受大众诟病。一些银行机构为了抢贷款额、完成指标,对假合同现象睁一只眼闭一只眼。现在谁也说不清,深圳到底有多少房子是按照低于3成或2成首付的价格卖出去的。已有法律专家提出了警告,这两年深圳“骗贷”现象较为严重,如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话,其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。稳定是我们大家都期望的,但愿业主、开发商和银行都真正负起心灵的责任来。

   近年,中房股份经营业绩乏善可陈,一直在亏损边缘挣扎。为赚些“外快”贴补家用,公司将巨额资金用于国债投资,但一直事与愿违。2002年12月在武汉证券投资的9750万元国债,在未获公司同意的情况下,被武汉证券全部卖出;次年1月,公司又将13765.94万元存入甘肃证券帐户中,后被证实该笔款项已在他人名下购买了国债。这使公司业绩雪上加霜,以至连年亏损。

  2008年6月25日,因招商银行(23.16,0.24,1.05%,吧)深圳罗湖支行与中房集团南方置业有限公司、中国房地产开发集团公司借款合同纠纷一案,广东省汕尾市城区人民法院冻结了中国房地产开发集团公司持有的中房置业股份有限公司128,807,013股限售流通股(其中72,193,506股已质押),冻结期限自2008年6月27日至2010年6月26日止。 7月22日,中房发布《2008 年半年度业绩预亏公告》称,经初步测算,由于报告期内经确认的主营业务收入减少,预计本公司2008 年半年度将亏损。而在去年同期业绩情况也是如此,数据显示,2007年上半年归属于母公司所有者的净利润为-14,504,404.64 元,每股收益-0.025 元。

  来源: 南方日报记者 卢先兵 实习生 梁德学

 

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