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直播实录:中国商业地产设计专业交流沙龙

 
 
 


交流现场
  7月25日,由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主办的“中国商业地产设计专业交流沙龙”在清华大学清华科技园科技大厦举行。旨在提升中国商业地产管理者和规划设计的专业素质与能力,引导商业地产规划设计能构建科学的规划设计模式,推动中国商业地产行业的可持续发展。 
  中国商业地产作为新兴的开发领域,因为缺少完整的规划设计体系,造成目前许多商业项目设计不当,不符合商家需求甚至空置,最终成为项目开发的牺牲品。在商业较为发达的城市,一个处于初级阶段的商业地产开发,必然会与商业水平形成较大的反差,而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场,面对规划设计有先天缺陷的商场,商家每每只能削足适履。 
  另外,开发商忽视商业定位的重要性,忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用;发展商以销售为导向的开发模式,造成商业地产规划设计草草上马;尽管规划设计院在规划商业地产项目时,也是会考虑市场定位,由于行业的局限,规划设计院对商业业态的建筑设计、配套规范和细节知之不多,只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计;商业地产的规划设计与商业的实际经营者脱节严重;开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍等等,这一的问题都与商业地产的规划设计有关。
  活动主题:中国商业地产设计专业交流沙龙  
      主办单位:全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会
                               商业地产万里行组委会
  独家学术支持:清华大学国际商业地产运营商CREO办公室 
  承办单位:中海首佳商业设计公司
       网络支持:焦点房地产网 
  时间: 7月25日(星期五)13:30--18:00 
  地点:清华大学清华科技园科技大厦C座第一会议室 
  主讲嘉宾
  北京中海首佳商业设计有限公司总经理 祝平 
        --商业设计在购物中心开发建设运营中的作用 
  北京中海首佳商业设计有限公司副总经理兼设计总监 三宅设生(日籍专家) 
        --商业设施的规划 
◆现场实录◆

全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任朱凌波

 
【朱凌波】:尊敬的各位来宾,我们下午的活动就要开始了,今天这个沙龙是全国工商联商业不动产专委会4月12号正式成立以后的第二次沙龙,以后我们每个月会搞一个封闭的、高端的沙龙,在前面我简单把专委会和专委会下一步的工作给大家介绍一下,使大家对专委会未来的沟通有个更好的途径。 
  全国商业不动产专业委员会4月12号正式成立以后,我们采取两种发展模式,一种我们强调开放式的对行业的服务,强调开放、公正、先导和影响,在这两个月协会推进的工作,8月7号我们在上海举办了国际商业地产博览会,这个月全国工商联会刊中国不动产杂志会专门推出商业不动产的专刊,8月28号我们和日本购物协会推出日本深度的商业考察,去年清华大学组织了两次日本的深都商业考察。11月份我们要组织去台湾的深度商业考察。专委会在这段的工作中不断地推进,希望能够对行业的发展、企业的发展和项目的发展起到一个积极的推动作用。 
  那么,专委会还在做一些基础性、创新性的工作,包括大家十分关注的中国商业地产的金融体系的创新建设,专委会从成立的当时就从央行唯一两个单位中信证券成立一个中国商业地产基金的发起和推广活动,包括昨天我们和第一轮的发起人做密切的沟通,那么,专委会在大家所关心的招商、金融包括行业的发展都会做积极的推进工作,尤其在国际化方面,专委会在做大力的推进。5月份我专门去拉斯维加斯国际购物中心每年一度的零售商大会,我们在4月12号成立大会的时候,我们也跟国际购物中心签署了战略合作协议,下一步包括引进国际购物中心的大学,清华大学和沃顿商学院会做全面的引进。 
  第二就是我们跟这些专业协会在引进商业资源和商家资源方面也会做大力的推进,9月份我们可能要跟日本的购物中心协会和相关的零售组织要组织一次中国的开发商与准备进入中国的日本零售品牌的机构,在日本要搞一次全面的对接,跟国际零售商协会,这次他们27号去美国开会进行探讨,在年底和年初我们还搞了一个中国零售品牌与国际对接的会议,希望引进一些没有进入中国的品牌。专委会成立以后,希望在这样公开性的领域起到积极的作用。包括在商业网点规划、金融工具的创新,不断地跟地方政府、包括中央政府的领导我们会不断进行封闭式、直接对接式的沙龙。 
  那么,专委会通过成立这一段,我们希望能够通过这样的轨迹更好地为专委会的会员,提供专业的、高端的活动,包括我们每次举办的沙龙,尽管是高端的、限制数量,针对行业最优秀的开发商,同时我们每次都加一个酒会,希望大家在加强专业沟通的同时,也加强联谊,我们希望能够把中国商业地产产业链各个结点性、最优秀的、最有样板性的机构能够引入到专委会这个平台上,给这个行业、每个企业搭建一站式、高端的资源整合平台。 
  这是专委会成立以后,我们可能跟目前国内其他协会不同的发展战略方针和方法。 
  今天这第二个沙龙,我们也是根据行业发展的阶段性组织的,去年我们曾经组织了两次去日本的商业考察,包括这次8月份大概要带200多个开发商去考察,很多开发商感触非常深,因为我们是跟日本的零售商协会联合做的,每次在选择上都有半年的沟通,对项目的选择、类型的组合,包括每一个项目邀请的操盘手、设计机构,每一次深度的讲解,包括现场的考察,包括现场的后台、卸货的通道、内部的装修设计,包括深度的考察,都是所有的考察过程中我们希望能够使开发商这种考察不是一个仅仅的泛泛的考察,包括前台、后台、所有的方面都能够有一个深度的交流。 
  今天我们举办这个沙龙也是对日本商业考察深度的延续,同时也是给我们会员企业提供全面对接的机会,去日本考察我们最深的体会,日本的商业从目前阶段是最值得中国商业地产学习的模式,尤其是我们商业地产走入了这样的阶段,我们从一开始关注建筑形象、体量规模,到第二阶段关注招商、品牌的组织,到第三阶段我们进入项目差异化的竞争,尤其是商业设计、内部设计、照明设计,尤其是分层消费的场所塑造,我想日本远远走在了世界前列,包括从节能、环保、人性化的服务。 

  所以我们今天请到的中海首佳,也是中国第一个中日合作的商业设计机构,他们在这方面有大量的实战经验,同时也是我们专委会发起的第一批委员单位。下面我们掌声欢迎中海首佳的祝平总经理以及他们的设计总监三宅设生先生,从宏观到微观,从内部到外部这样多层次的角度跟大家做一个深层次的交流,大家掌声欢迎!

中海首佳商业设计公司总经理 祝平
 

  【祝平】:我希望今天的交流是一个互动的,我们尽管有一定的讲解,但是可以随时打断,我们进行交流,但是我们时间还是控制住,如果是连贯的没有什么问题,就发言完了再提问,也可以就我们的话题直接提问。 
  刚才朱老师介绍了,实际上中海首佳是日本的具有50年商业设计的机构,叫日本富士涛株式会社,到了中国已经将近六年,我今天的开场白还是更多地从宏观角度结合商业地产零售业发展的一些体会,就是日本商业设计的理念和我们在中国六年实践的一些感悟。实际上这种感悟体现了中国目前在商业地产发展的阶段性和零售业发展的阶段性的差距。就是我们在实践过程中感觉这个差距还是很大的,尽管我们近年来在商业地产和零售业发展都取得了很快速的扩张和发展,但是在实质性的发展阶段,我们还是有很大的差距。也就是说有很多值得学习的地方。 
  那么,我们实际上是这样看待这个问题的,把它作为中国商业地产负面的一些东西的分析,以及一些正面的分析我们去看,从商业设计校友录的角度去看,未来的中国商业地产会出现哪些问题,有哪些积极的层面已经出现了。从我们现在六年具体的实践过程中,我们感觉主要从商业设计的角度有误区,中国现在很多行业已经都意识到了,要通过推动专业化的设计来推动商业地产行业的发展和零售业的发展,但是我们对商业设计的理解我们觉得远远不够,这是和日本的从国家这个行业,他们给予的特殊理解,有一个重大的认识上的误区。 
  从欧美的或者日本他们对商业设计的理解首先是一定要懂商业,如果不懂商业,就不能再谈后面的设计了,我们现在可能认为,或者大多数的中国业内的设计方,就是为发展商作提供设计的这些公司,不管是建筑设计还是室内的空间设计,实际上大多数公司都不具备商业经验,就带来很大的问题,出现很多的问题,我们下面会做一些案例,去说明带来的巨大损失。 
  首先就是在理念上,我们整个推行的所谓商业设计是全程的,也就是尽管提到设计大家首先想到的既然是设计方,你就是提供建筑的空间设计、室内的空间设计,但是我们接的案子都是要求一定要做前期的定位的,也就是调查的基本定位,这个定位引申出来了这样一个特定的商业空间,那么这个特定的商业空间满足招商的条件和日后消费者的需求。那么由于每个空间设计不同是由于定位不同,也就是说,这个设计团队一定是要有定位的专家,所谓日本说的就是有国家注册的商业策划师、设计师、建筑师这几个专业共同完成,他们都是要通过这种国家考核,跟我们的注册建筑师一样,拿了证才允许做,所以在整个行业的发展中,是逐步走向健康的。我们现在从专业的角度理解以及人才的储备都不具备这样的条件,所以我们做的大多数的产品都出现了不同的问题。 
  那么,具体问题就是我们在整个的六年中有一个统计,我们发现有几个特点,比例很高的项目启动都是没有进行前期的商业定位,这两年会好得多,但是前几年尤其2007年以前、2006年以前相当糟糕,这是我们接盘的项目几乎建筑都完了,我们最近在奥运村接手了一个项目,我们上来以后先对它的建筑项目进行分析,当然是机遇某个商业定位的情况下去进行分析,发现很多问题,他说我已经进行很多的拆改了,而且是很多的商业公司告诉我怎么去拆改。但是我们发现一个什么问题呢?我们现在这个行业策划公司是策划公司,设计公司是设计公司,前期定位可能找一个策划公司,这个策划公司上来并不懂设计,他就给你一个提案,这个定位就错了,但是由于他不懂设计,由于是这样的定位,你的建筑要改,但是按照这个改了,实际上由于不懂设计,你在真正的专业团队的专家一看,到招商阶段肯定就出很多问题,以至于根本无法招商。所以我们希望日本这样全程一体化的流程要扎根引进中国商业地产,就是不可以分割,分割是很可怕的,就是不同的专业,大家互相没有交叉,然后各做一段,如果各做一段也可以,其实在西方也有这种情况,但是我们相当于我们各做一段,把我不擅长的再延伸,比如我是做策划的,我再去做招商,有的建筑师也敢去做定位,这都是很可怕的。那就是说我们整个的理念包括流程没有进入专业化时代,还没有到达西方社会那样一个完整的各个专业产业链的一个衔接。 
  那么,实际上现在中国情况好转在哪儿呢?2007年以后对专业设计的认识有了很大的提高,就是很多的地产商已经把商业物业作为未来的一个资本运作的产品,就是他在做这个项目的时候,已经在考虑下一步怎么做,这个时候大量的基金已经开始进场。那么基金上来谈,首先看你请的专业设计团队,包括招商团队,基金公司会聘请,就是他在考虑拿不拿这个项目的时候,技术评估报告要写,比如你这个物业已经设计出来了,我们要审查这个物业是否是一个合格的团队?如果它有缺陷,我们会如实把这个报告提给公司,下一步投资分析做不做?如果基础的条件没有,根本下一步不去做投资的项目。也就是说基金公司正常的专业运作的角度看商业地产的话,其实商业设计这一块是非常重要的,这是一个基本的东西,如果这个基本的东西错了,后面的东西就不要谈了。 
  这是我们2006年做的一个清河新城,我们当时进去以后,完全的不能用,就是未来的招商根本就进不去,开发商非常心痛,为什么呢?因为他们聘请设计院设计的时候,设计院已经提出来了,我们只能按照国家设计规范给你设计,但是能不能用不知道,希望你们找专业的商业设计咨询公司指导我们做,但是开发商没有这样做,觉得我花这份钱你就应该给我做,而且你肯定能做出来,事实上也做出来了,而且所有的规范也是对的,但是就是不能用,那么完全地停下来了,从施工图开始就全作废了,现在老板还算非常聪明,认可重新设计。 
  我们举这个例子就是说这种情况太多了,有全部的损失,也有局部的损失,所以我们不希望这个设计的不规范导致大比例的商业地产的物业后期进入到实际操作运营的时候出现问题。 
  我们所说的担忧,就是如果这样的东西太多的话,占到一定的比例的话,我们认为会对中国的商业地产产生很大的负面影响。这种负面影响在最开始的时候,商业地产在起步的时候,我只要一选址,投资人都是可以这样做的,但是现在竞争是白热化的,不是早期的商业地产了,即使你有设计上的缺陷,也很致命。 
  另外我们提的就是商业规模,我们觉得不是越大越好,也不是越小越好,而是适合就是最好的,就是你要做一个赚钱的项目,不是越大越赚钱,越小就越不赚钱。我们从国际购物中心的情况来看,实际上6—10万平米,或者是4—10万平米是主流产品,我想即使中国的人口系数比较大,有可能有和欧美、日本有差别,但是我想基本上差别不会太大,尤其在人口密度大的地方,这个数据是包含了日本的数据分析,我们是应该有差别,但是不应该太脱离这个结构。大型购物中心是占到10—20%,最近我们透过2007年购物中心的设计来看,这个数据设计已经比较理性了。 
  刚才讲的是中国商业地产在设计方面存在的误区,那么,从现在2008年相继开业的项目,包括整个地产业、零售业,目前对行业认识的把握,以及对专业大量的考察、学习,以及国外公司的专业设计公司,已经进入中国运营了很多年,那么这种理念等等都造成了整个业界的提高,这是我们对中国商业地产很有信心的一个支撑。 
  那么从整个的国际购物中心大的分类上,现在基本上大类型的购物中心都进入中国了,这是从类型上来讲,包括建筑设计的形态和内在的商业组合定位,已经从类型上都涵盖了,只有几类还没有进入,当然这是指类型,不是指内在的商业形态,还有很多的商业形态没有进来。从2007年、2008年新开业的商业物业来看,就代表了整个中国商业地产的进步。这实际上不是商业地产的进步,而是零售业的进步。体现这个项目成功不成功,从专业公司看你的零售业的模式是否是已经上升了?同时你对客户、消费者未来的生活品质、新的生活方式的提升,你这个产品的设计是否迎合了消费者不断改变的趋势。 
  那么,金融街购物中心显然就是一个奢侈品,在北京以前就知道国贸,这个购物中心体现了这种定位,但是还没有达到一个极致的作用,当时的条件也不是那样的条件,如果按照现在的眼光来看,就有点落伍了,但是它现在在做第三期。那么金融街购物中心的出现,就是迎合了消费者的消费需求,对消费者前期定位的准确性,以及对品牌的调整,都是在预先设计之前有一个很好的选择,我们如果做奢侈品购物中心,在不同的区内、不同的城市,都是有不同的做法,那么在金融街这样一个环境里,把这个大品牌的分布,都突破了原来国贸的做法,现在它逐渐还在调整。目前像LV这些品牌北京已经是排在前三位了,那么它开业才不到一年。那么它还在逐渐按照预想的结构在调整,就是说我们主张的商业设计,我们的定位不是一个固定,我们商业设计的定位是要在定位准确的位置上,定位客层的时候,还要预留动态的调整,我们考虑的商业设计的空间,是要满足5—10年调整的可能性,而且一定是在设计动笔之前就要已经有调整的可能性,我们现在中国的设计远远不可能做到这一点,我们最多做到开业的那个时点,怎么满足这个品牌,能做到这一步已经相当不错了,我们大多数的项目连这个都做不到。 
  那么,像这种购物中心的设计已经完全满足了国际化的前瞻性的设计,那么现在金融街购物中心准备进行品牌的调整,比如说更大的品牌还往上顶,顶到二层、三层,把我们看到的一些很好的品牌再介入,所有的品牌一起再提升,现有的好的品牌再往楼上走,再引进更好go2map的品牌再走,所有的空间布局都体现了这种思维,就是允许你,而且当时跟各个品牌的签约,都已经加入这样的内容,就是当我的品牌提升的时候,二层三层的商铺你要让路,你可能要到四层去,那么四层现有的商户你可能要到五层,就是所有的强势的整体规划性,整体的今后运营的效益提升,一个长远的设计思路,这种设计思路就是我们应该非常重视的,应该在业内大家更多的去延展,而不仅仅是开业的时候我们招商是100%的入住率,不应该满足于这些了。 
  另一个就是华贸新天地,这是一个典型的百货业态,我听到很多的地产商看到以后评价很高,就是装修很好,空间如何好,这也是它的特点,但是实际上我们从专业的角度看,远不止这些,因为它基本是日本在台湾的三越做的,我们看到的更多的是日本的百货店的这种经营模式的排列,就是你去看它的楼层布局和我们中国现有的王府井百货,包括外来的百盛等等,他们之间有什么区别,大家应该去看这样的东西,我们去看了,我们对日本百货的研究,我们去做培训的时候,他讲日本的百货,讲的深度就是整个日本百货的布局,已经不是按照商品品牌去做了,我们现在就是一层化妆品,二层服装,或者分男装、女装、皮具等等,这是我们的做法,而且我们都是按品牌划分的,楼层的水平布局都是按照品牌走的。那么日本的百货已经不是这样做了,它完全是按照客层定位进行商品摆放和业态布局的。比如女装不是按品牌走,我是按年龄以及职业、收入来摆。每个百货连锁店都有自己特定客群的定位。我们的百货,你进太平洋和其他的百货越来越相似,因为大家都想走高端一点或者时尚一点,原来的大众百货多、时尚百货少,大家都做时尚百货,看不出特点来。甚至我们总结了一下,内部空间的装饰可能大家都具有一种相似形,但是日本的百货绝对不是这样的,某一个连锁百货集团定位非常清楚,我就是这个客户层,我去研究他的整个空间布局、楼层布局,是这样去做的。基于不同的地区,又有微调。整个企业的客户层定位是很准确的,但是基于地区的不同有一些细微的调整,这是它个性化的东西。 
  其实我们最近给万达做百货的时候,我们跟他交流的时候就跟他提倡先从新手做,万千百货既然是新品牌,步入确定一个主流客群,这个主流客群就是将来发展到一百家店的时候,也是这些客户群,而不要盲目的我只要开一家就行,我要开一家每个都是不同的,其实这是一个最初级的阶段,你可以这样做,但是大型的地产商还是应该有战略眼光,用战略眼光去规划,那么你这个万千的品牌到底要做成一个什么样的主流客群,针对这样的主流客群,你的设计和商业组合是否要不同于其他的百货交流?这个我们都在交流,但是说实在的,还是急功近利,很难说服我们先做战略就好,因为这个也可以理解,现在是圈地运动,就是先把点占上,先做起来再说,当然这也是可以的,因为实际上在某些零售企业来说,现在已经回归到做战略规划,包括苏宁在跟我们谈,国美在跟我们谈,就是他本身的企业运作已经很长时间了,他已经感知到如果不做这个就做不下去了,因为圈地阶段已经过去了,尽管他介入了零售商,但是还是以地产商的身份介入,但是我们要学习日本的地产商,要把眼光提升上去,不然你从行业的角度并没有实质性的提高。 
  这个是我们在去年年底做的亚洲最大的购物中心的投资商和运营商,他们是买地、自建和租物业这样的方式,我们在做这个购物中心的辅助设计的时候,体会很深。就很多专业化的东西,就是做一个购物中心,作为日本的购物中心,里面整个的全程的细节把握,是我们做开发商的也好、还是零售商的角度也好,我们能够深深地体会它的差别,就是细节的处理,这些细节的处理都是尽可能地减少损失,我们现在做一个购物中心,节省的最好的情况就是由于设计得比较周到,你损失几百万是非常正常的,损失上亿也是有可能的,大多数的购物中心必走这个过程,因为你主观愿望是小弟弟,但是由于设计公司不专业,不懂商业的设计公司、设计院在设计,必然是这样的结果。那么我们在做整个日本的购物中心,我想看看万达吧,万达可能在一定的时期内可能领先,就是从数量上,但是以后有可能会做大,他的专业设计理念还是比较好。 
  当然这个项目已经开业了,典型的索拉娜购物中心,我们刚才介绍的几种购物中心,都是代表国内最高运作水平的购物中心,也就是说我们对中国的商业地产和零售业的发展提升还是很有信心的,因为大量的优质产品都出现了,包括大悦城,它里面的设计非常细致,完全是拷贝京都百货店的设计来做的。 
  我觉得还是要强调好的、能够最终实现价值的商业地产或者零售业的产品一定要是一个专业的设计。大悦城基本是参考这个概念做的,它可以从地下二做到上面十一层,中国的商业地产有一个消费的门槛心理,如果中国做一个商业物业,不管是百货公司还是购物中心,你做到六层、七层就肯定死了,但是日本的商业设计在世界都是有名的,在日本就可以通过很好的动线设计,使商业物业可以做到十一层,总共的商业可以做到十三层,尤其是地下的地铁部分是相当成功的。实际日本的商业运用模式很值得中国借鉴,因为它的土地资源和模型情况更接近中国资源,我们中国不可能像欧美那样盖两三层的购物中心,达不到那样的水平。而且中国的情况尽管提倡郊区化的发展模式,早年认为富人应该到郊区去,像美国那样的生活方式,但是现在看来,那是中国富人的第二居所,中国人还是习惯在城市中心。而欧美就不一样,它整个的商业设计建筑设计可以不考虑土地资源的问题,在郊区就可以盖二层、三层,我们中国人的希望和日本人的希望是一样的,希望在城里居住,城里居住土地资源有限,将来中国城市的整个功能组织越来越靠近日本,从商业角度也会出现学习日本经验的一个过程。 
  这是我们在国内运用日本的概念做的一个设计,就是如何在城市中心去有效地把商业价值体现出来。 
  时间也差不多了,总而言之,实际上我们是要强调什么呢?强调还是整个一个链条,就是现在整个我们业务流程是分做两类:一类就是日本或者发达国家的模式,实际上发达国家在做一个商业物业的时候,很多情况因为自己没有专业知识,他是委托一家商业的咨询设计公司,全程来帮他;然后再往下发包,该给建筑设计院做的给建筑设计院做,但是留一个商业顾问去控制。招商阶段也是这样,当然也可以从某一个阶段介入,但是我们希望是全程的质量控制,因为现在太多的各阶段都有不同的专业进来,实际上各种情况,就是专业的认同程度是打问号的,就是实际上你请了专业设计公司,但是最后出了问题还是不能解决,所以我们认为要回归,或者是要提倡日本的这种全程策划的商业设计的把握、控制,来提升整个产业。 
  谢谢大家,我今天就讲这么多。 
  【朱凌波】:中海首佳在安排这次论坛的时候,我们也多次跟他们交流,就是希望从宏观、微观梯度地给大家做一个交流,所以祝总刚才主要是从宏观层面进行交流,当然我们晚上也安排了酒会,我们希望提供这样的机会大家能够深度的交流和沟通。 

  下面我们请中海首佳的日本总设计师三宅设生先生给大家做一个交流,大家掌声欢迎!

中海首佳商业设计设计总监 三宅设生

 
  【三宅设生】:我是我们中海首佳的副总经理监设计总监三宅设生先生。 
  刚才正像我们总经理祝平先生介绍的,在日本商业设施的设计操作主要是商业设计师进行运作,结合房地产商运作的一些部门共同来设计的。在这儿商业设计师主要的作用是什么呢?他会和建筑和这些商业很多的方面的关联很大,这样如果把这个话说得很长的话,今天一天也说不完,今天我们主要是以在商业设计规划做一个主题,我们把它浓缩成一部分,给大家稍微做一个介绍。 
  到底商业是一个什么样的东西呢?这个如果我们不理解它真正的内涵,商业是做不好的,所以我们首先从商业的功能给大家介绍一下。简单而言的话,就是我们首先有物质的生产者,同时也有物质的消费者,在他们之间发生这种交流、这种流动所产生的东西我们简单称之为商业。正是因为这种生产者和消费者之间的平衡,以及他们之间的差异,包括思维方式的差异,所以产生这种流动性,正像我们下面体现焦点房地产网的一共有六条,就是从消费者需求向生产者过渡中产生的差异。但是随着社会的进步,我们人的素质不断提高,作为一个消费者所需要的产品的要求和层次也不断提高,这样生产者和消费者之间的距离和差异感不断地拉大,这样的话,到底应该生产什么样的产品,能够被消费者所使用,这是生产者主要思考的问题。反过来的话,也就是说,从生产者来讲,他不一定很透彻地了解到消费者所想的事、所要求的东西。 
  这样我们从刚才说过的六点差异上我们去分析,它到底存在着哪一方面的差异,这样产生的不同和相互不吻合的地方,这样才能解决生产者和消费者之间的基本问题。 
  首先第一点我们就要消费者和购物动机是什么。 这样的话就两种,就是当我们物质比较匮乏的时候,这种选择方式就是由生产者选择消费者,但是如果市场上物质必须丰富的时候,那生产者就是被消费者所选择的。所以说现在的中国随着前二三十年物质匮乏的阶段逐渐走向物质丰富的阶段,我们的方式也在不断发生变化,我们生产者变为消费者选择的对象。所以说在1920年,曾经专门研究商业的人士,根据购物习惯把商品分为三种:便利性的、目的性的和特殊商品。便利的就是我们大家知道的便利店,就是随时可以买到商品的;第二种就是Shopping mall,选择与购买的过程中,以适用性、品质、价格、样式为基准而进行比较的消费品;第三种就是特殊商品。 
  虽然时代的发展,单纯从商品来分析竞争力是不够的,商品的特征同时店铺的特征把它作为矩阵的形式去表现。这样的话比如说我们在一个比较临近的店铺当中也便利性的、目的性的、特殊性的,通过这种不同的组合,我们生产者所要对应的商品也有所不同。但是虽然发展又多出一种随机性的消费,就是没有经过任何思考,突然发现这个都是很好、很适应自己,就产生一种欲望,这就是随机消费。所以说从不同商品对应的心理思维方式我们看到右侧一个很简单的表,越靠近随机的,越是没有经过事先深思熟虑的商品。 
  我们刚才说道的只是单独对商品进行简单的介绍,首先我们从商业商圈这个范围来谈。大家现在所看到的这个表就是在日本有一个国务省,就像国土资源部这样一个部门,它所颁布的日本商业立地的分类,有三大中心圈,同时有一些其他的地方。与之对应的城市圈之外,我们所要开展的对应的客层就是右侧的这部分。这样的话我们可以看到与不同的所在城市圈的不同,它所对应的店铺类型也是不一样的。这样我们从这个表就可以看出,如果我们要建某一个购物中心的话,做某一个连锁店也好,应该通过什么样的类型比较适合,可以从这样的表中得到提示。 
  那么,立地的定义是什么呢?是人比较集中、并且交通比较方便的范围。这样的话对于立地到底比如说人多人少、是不是人流的中心?或者在商业发展中一个最基础的自然环境,这些的调查都是我们立地的商业调查。我们经常会听到在某某处开一个新的比较大的购物中心,它把它附近的商业街的所有客人全部吸引过去了,但是我们经常会认为,如果它要是消失掉的话,这些人还会回到商业街去购物,但是往往这个购物中心消失的话,这些人还不会回到商业街,原因是我们选择位置的时候,我们已经分析了人新的动向,我们所选择的地方会成为一个新的人比较集中,或者车流比较集中的一个新的地方,所以这个人是不会再回去的。这样的话,这个商圈的定义我们就从美国市场评论里一有个商圈的基本定义,就是商业交流的一个范围,但是我们虽然不断的增长,随着定义的不断更新,我们现在不单纯从购买的角度去考虑商圈的大小,而是更加交流、物流方面的一个概念,就是不再从买家考虑商圈,而是从卖家,从批发商的角度出发去考虑这个商圈。 
  下面简单说一说关于商圈的重要性,在美国1937年前后已经开始对商圈进行一些探讨和研究,刚才我们首先是说一个商品,然后由说一个商业、商圈,从第三步我们讲从商业上的规划,从这点上我们讲一些规划上的心得。 
  这样一个简单的概念就是商业设施的规划,简单说就是对一个场所的规划,就是以商业设计为中心,通过商业活动谋求适当的利润,为消费者提供方便的场所。这样的话我们基本上分两块,我们要通过商业设施的规划,去体现业主在经营概念上、经营理念上的主导思想,同时不单单是他经营上的理念,还要对经营进行规划,我们同时想经营规划的业主在某一方面只是在资金上、土地上有一定的所有权,但是具体如何规划经营,还是需要一些专业人士的支持,在日本就有这样的商业设计师,由他们来提供这样的服务。现在我们这边看到的比如在规划中提到的经营规划,提高到业务上面的规划以及商业设施的规划,他们主要分三种,他们同时在商业整体规划中共同占有不同的位置。所以说我们一直在提到商业设施的规划,原因就在于我们从商业角度来讲,所有的设计要符合商业的需求。 
  这样的话什么叫“规”呢?就是前期的一个调查,把所有的前期的东西、商业调查、设施、消费层次的一些调查,把它作为一个整体的处理以后,然后进入到规划阶段。 
  这样的话我们做商业规划的前提第一点首先要确认我们做商业设施的目的是什么,需要怎么去做,这是我们首要考虑的。对于一个具体的流程就是首先有一个大体的构思,在这个基础上对当地的情况有一个调查,并且对下一部分进行细化的操作。 
  我刚才说道如何去做、怎么去做的问题,我们现在所看到的东西就是我们规划时候的具体要素,首先要确定时间、地点、谁、向谁、做什么、为什么、怎么做,这七点要素,这是要在前提规划中明确的。在这里面大家看到同时要关注天和地和人和,还有所做的事情、所做的原因还有结果。 
  首先第一点就是我们在什么时间去做什么样的事情。刚才讲的比较大一些、空一些,这样我们用我们中海首佳之前做过的一个项目给大家讲解一下。这个是在王府井地区的一个商业动态。大家首先看这个表就是我前一段去调查王府井的情况,这三条线红色的是星期三到星期五,蓝颜色是星期六,灰颜色是周日,这三条区线,包括下面具体的时间段,这个时间段人的高峰期和低谷期的变化。这样我们就看到在不同的时间段里有不同的人员高峰的需求。 
  刚才所看到的是人员的多与少,但是现在我们看到的是一个人在王府井大街上他停留的时间。右侧这个表是一个客流的调查,就是我到王府井去干什么?是买东西呢?还是只是逛一逛,这也是一个分析。这个里面我们所看到的是根据不同的人种和人的身份,男性、女性、年长者、年轻人、或者外国人,我们看到在平日的时候,左上角最多的是年轻的男性,一到周日的时候,最多的是女性年轻人最多,在周末星期六的时候,在王府井滞留时间最长的是外国人。这样通过这个角度在某一个时期、某一天大概是什么人比较多一些。所以我们在这样一个国际购物中心,不单单是多少时间内有多少人进出,包括他从哪个方面来的人比较多,也是我们要调查的。 
  这个是消费的金额,每次消费大概是花多少钱。大家看到这个表是客流动线的一个调查,王府井作为一个主动线,大家可以从这个表上看到。 
  这个也是我们在其他的一个项目上进行的调查,在它的周边是以什么样的业态为主?我们在调查中发现,大部分的百货店集中在市中心,在周边地区主要是以超市的形式出现。在左侧图的下侧有一个方块的红点,写的是项目地,那个就是我们要开发的一个项目,他们到底是做购物中心好呢?还是做大型的超市好呢?这是我们下一步要考虑的问题。 
  这个表是我们当时对常州地区不同的人比如说学生、普通居民、双职工,他们所喜欢的购物形式,比如喜欢去百货店还是超市,哪些人喜欢去哪些地方。这个是我们刚才说过的王府井这一块,对王府井也进行过相同形式的调查,这样哪家店铺利用的效率最高?王府井书店是客户驻足最多的地方。首先我们要明确一个“谁”,就是主语的“谁”,谁是业主、谁是最高权利,并且我们要清楚他所要开发的东西到底属于“谁”。因为日本的商业比较发达,各种商业的业态本身比较多,这里列了14种。 
  这个就是消费者“向谁”,我们要向谁消费?使他们进行消费,这样在前期的调查之中确定我们要选择的消费者。 
  这样我们就通过刚才给大家演示的前期的分析,我们就会给业主提供一个项目的定位,你所要的目标客群有哪些?哪些是我们所要的消费者?会有一些具体的定位。但是单纯作为一个商业,是死的东西,我们具体的目的还是要把我们图行天下的商品推销出去,所以在前期的客群以后,第二步要确定我们的商品特征,通过商品的特征我们可以推出我们的商品组合。刚才我通过明确了商品的特征以后,按照商品的特征进行一个组合,通过有效的组合方式充分吸引我们周围的客户,或者是有一些不一定是属于我们消费者,可能是属于其他一些商业设施的消费者,这种情况如何去分配。 
  我们通过刚才商品分析以后,我们就可以粗算一下市场的规模和商业设施中存在的商品和我们的初步推算,我们把我们已经确定好的每一种业态的分类进行定位。在这些之外,就是我们做某一个商业设施一定要有一个主题,属于商业设施的升华,这种升华就是我们不单纯做一个商业设施去考虑问题,同时要把一些人文的因素考虑在里面。其实这一点是非常重要的,但是时间的关系,我们就不多介绍了。 
  大家所看到的演示图就是对整体设施的布局,包括动线、专卖店的布局。这一块我们所做的还是实现业主的梦想,在实际之中体现出来。 
  之后我们应该考虑如何去做我们要体现的东西,我们首先从想象中推测的这些东西把它做成几个单纯的词语,然后再去发挥我们的想象、再去定我们的目标,从推测把它总结成一个关健词,然后再把它变成一个具体的目标。 
  这就是一些具体的方式。把刚才所有的东西总结在一起的话,就是一张流程图。所以说这个表就是说我们刚才提到的总结,就是说业主的梦想我们可以把它做成一个基本的理念,我们做什么东西,是一个设施的形态,包括在什么地方去做它的业态,做什么样的就是业态,还有一个升华的东西,就是基本的概念和主题,并且加上我们的差异化,就是我们要做的一些工作。比如下面商品的组合,我们要求的客源是什么?一些关键的词语,一些地标性的建筑,以及这些设施主要体现哪些功能,把这些总结在一起,变成设施结构,比如说有食品、有餐饮、有其他一些设施等等。这样我们在明确这些东西以后,设计方向就确定了。比如我们的主题确定以后,总体的形态就是综合的情况是什么样的,就有一些图片体现我们总体的设计。 
  有了主题以后,我们再去找杂志上的近似照片也好,就有了具体的方向。大家看到这就是我所要面对的消费者的形象,可能是要对家庭,家庭氛围比较强的客户群,在日本很多情况下不是从杂志上剪下来的照片,而是现场拍摄下来的。那到底我们要卖什么样的产品,我们也通过这种图片的方式做一个选择。大家看到这是一些画册上经常可以看到的一些图片,但是我们正式通过这种图片的演示,让大家逐渐清晰我们在现实中即将产生的东西是什么样的状况,所以在这个上面可能看上去比较平凡,可能在别的杂志上面都看到过,但是正是这样图片的出现,让我们清晰下一步要去做什么。 
  在大的方向确定以后,我们转向外围,对于整体的购物中心、整体的商业设施,涉及到一些什么样的具体问题。我们到刚才为止,我们所做的东西都是属于商业规划的,大家所看到下面的效果图可能就进入到了一个实质的属于设计的工作,设计院做的比较多一些,我们公司也做这些方面的事情,在我们商业公司称之为商业结构设计。包括我们刚才看到的内部也好、外部也好、商品构成也好,东西做出来以后,在哪个部分存在?包括与其他商家不同的地方在哪儿。这个就是商业的形象,特别是刚才外观的形象,它从这个图可以看出来。 
  这样我们有了基本概念以后,我们会对基本概念有所展开,包括设施形象、规划等方面有一些具体的要求,这样我们首先要对商业设施整体的规划包括核心部、专卖店、整体动线的方式进行规划。这样包括大的动线如何吸引客户,客户如何在购物中心停留下来进行消费。在这个之后我们看在每一层配置什么样的业态、什么样的业种,使之有联动性。我们还会从一个基本的商业设施颜色的基调去考虑,我们这个商业设施主要是以什么样的颜色基调作为主题,下面的部分就是我们设计的风格以及我们使用的材质,来体现业主的想法。通过之上的考虑以后,我们会把这些落实到真正的设计之中。我们通过内外的结合、业态的分布,最终决定外观的形式。里面具体哪家店铺什么样的风格,要通过前面的调查、商业的分析。 
  在我们定义完刚才大致的分类以后,我们要重新站在消费者的角度,我们要重新审视一下是否适合消费者的需求。这样我们的市场规模到底有多大?潜在的购买人群有多少?我们所能吸引的客户有哪些?这样我们通过对潜在购买力的分析以后,我们可以算出我们的卖场具体需要多大的规模,大家知道日本都是有人均购买水平的,每个城市都有每个城市的标准,我们通过在我们商圈的分析以后,我们这个商圈可以吸引多少人到我们这里进行消费,再通过每平米我们应该实现它的平米销售额是多少,通过这种销售的计算最后能确定出我们卖场的规模大概是多少,具体算法有些我们可以再交流一下。 
  商业的规划主要是刚才提到一个主题的问题,这样我们用一些商业语言也好,经营语言也好,去体现我们主要想表达的宗旨。 
  这个之后我们想具体讲一讲关于购物中心的特征、特性,一些具体的区分,但是时间可能差不多到了。非常感谢各位,谢谢! 
  【朱凌波】:我们一会儿会安排十分钟的休息时间,看看大家有没有问题需要跟三宅设生先生交流?如果没有问题,我们就留到晚上酒会上交流,我们休息十分钟。

  我们利用这样一个周末的时间,召开这些一般封闭的论坛,希望给大家提供一个平台,大家以前参加那种公开的论坛,每个嘉宾交流十五分钟,比较受限制,所以我们搭建这样比较互动的沙龙活动,希望大家有更深层次的对接。下面我们请中海首佳的专业总监孙强先生给我们做交流,大家掌声欢迎!

孙强

  【孙强】:首先自我介绍一下,我叫孙强,1997年到日本留学,学的建筑设计专业,硕士毕业,在日本主要参与一些商业设计,接触的项目也比较多,刚才发展的资料里面我看到十月份要去日本考察,那里面有一个项目,那两个现场都是我一直操作的,所以在这方面有一些经验,我是1997年到日本以后接受的这个项目,这个项目在运营的时候也遇到不少问题,整体来讲还是比较成功的,是一个相当成功的综合性的商业购物中心。但是它在一些局部地区还需要不断修改和完善。今天我想结合一些具体的案例给大家讲一讲在实际的设计过程中,和在商业中心结束以后,在运营期间可能会造成一些预想不到的、看不到的损失,如何在前期弥补上,在这个角度上给大家做一个分享。 
  首先刚才通过的讲解,我们所要建筑的购物中心,就是现代人不断提高的物质文化需求,如何去满足这个需求?建造一个综合性的购物中心?就是一个商业中心,同时如何满足人文的需要?就是要做一些不同的体验,比如做一些休闲等等,现在我们接触不少的业主,希望把文化做到购物中心去,需要有一个文化的主题,希望把艺术品在我的购物中心展出,吸引更高层次的人到我的购物中心去购买。与之相适应的有一种调整,所以我们大致把购物中心按照主线来讲,一个是商业主线,一个是人文的主线。 
  现在来看,刚才朱总讲了,我们的购物中心分这么多的种类,但是不同的商圈存在的不同的商业设施,对于不同的商业规划为了体现在相同的商圈以内,有不同的业态存在,如何去体现呢?要有商业设施做保证。但是在我们实际的设计过程中,因为商业和设计肯定也是不同的两个概念,他们之间如何去交流呢?成为一个在实际过程中的一个问题。同时有一些商业地产的项目,只是一些单纯的设计公司,非专业的设计公司设计以后,就直接上马,比如有消防规范必须由设计院来做,这些就是因为在中国的设计体制上有这方面的局限。 
  同时,比如有20%的商业地产不符合我们对于商业调查的定位的,还有很多是因为前期规划不合理造成的设计的改变,大概有90%,设计图纸要重新做,导致的返工,造成的经济上的损失。 
  这样在商业上的缺失导致的后果可以规划为三种:第一商业招商会遇到一种的困难,对于不同的店铺需求的大小面积是不同的,我只要一百平米,你给我二百平米,那一百平米我也不能要;还有一种相反的,就是他所得到的面积不能百分之百满足他;第二点就是前期的投资加大,前期投资加大焦点房地产网的原因就是之前的结构设计不符合我的商业需求,我重新改,设计到重新审核,这都是钱,同时在后期运营上也有问题,可能会造成一些无用的地方残留在建筑之中。比如一些保温隔热的东西做得不完善,会导致热能的散失,都会导致后期运营时候的经济损失。 
  第二点作为我们基本的设计,我们要从不同的商业业态,比如主力店、专卖店、餐饮,去考虑它的建筑设计的基本概念,然后把它归于具体的细节,它有一个前后的流程。大家现在看到的清单就是在不同的业态中,这是在各种购物中心中所存在的基本业态,它所需要的设备具体有什么,当然照明是不可缺的,同时电话也是不可缺的,收银、自动报警等等,以及关于它的空调、来风的具体设计,还有一些餐饮的厨房排烟等等,还有煤气设施,餐饮店会有煤气,以及给水、排水等等,这些设施都是要在购物中心出现的。 
  大家看到这个就是我在接手一个商业购物中心的时候的设计图,这个是两侧的国道,两侧是店铺,我们社了是三米二,这是一个比较典型的购物中心的设计方式,但是我们在设计的时候,我们所要考虑的是什么?就是紫颜色的这一部分就是我们所有的设备都要在这个层次上,和刚才这个表相比的话,如果我们对这个设备没有充分了解的话,这个区域就会越挤越小,我们之前的设计可能会比较好,但是在后期入住以后,我们加大风管、加强设备,这个地方就会降,那又要花多少钱?所以在初期的时候,因为不断地更改所造成的第一是视觉上的效果,天棚下降视觉性效果不好,同时后期会有一个运营成本的增加。 
  这个是刚才提到的在设备常识中所有设备的尺寸,这里有大型的、中型的、小型的,以及一些相互不可以交错的,大家可能认为这有一个管子我可以越过去,但是有些管子是不可以弯曲的,比如我们之前在设计空调的过程之中,空调如果要是出现弯曲的话,流体力学都会有一个窝风的现象,如果不能达到指定的区域,你就要加大力量,就要耗费电量,所以在这里大家必须要充分考虑每一项东西的大小和之间的前后关系,才能确定设备具体有多高。 
  而这个大家在常识中的业态,比如在餐饮店,我们可能认为每家都有煤气,但是相反有些餐饮店不一定要用煤气,它可能会用电。我们在规划餐饮店区域的时候,我们都把这个东西做成电和专卖店的电一样就可以,有可能造成局部的餐饮店达不到它的要求,它可能认为他不需要用煤气,只用电就可以,就是我用煤气也可以,我这个煤气要从日本进口,设备是有,但是在中国不用,在中国用的都是电,在日本才用煤气,日本很少有煤气管道,日本都是大型的煤气罐,因为日本地震比较多,煤气管道会比较容易爆裂,所以日本多是用煤气罐。 
  所以在这些红颜色的地方有特殊的要求,就是在之前的想象之中不一定有这样的东西,但是在实际中会有经常的使用。比如眼镜店是可以没有上下水的,但是大家可以想一想,它必然要有上下水,因为我们磨镜子必然要用水,那这种变化必然会打破我们之前的规划。所以在前期的设计当中必须把商业的概念引入到设计当中去。 
  这个就是我刚才所说的因为防火分区的不合理所导致的一个比较极端的现象,大家可以看一看,这个黑颜色的折线,是店铺的防盗门,这条线是逃生门,因为大型的商业中心消防分区是必然存在的。这样最初的商业设计可能做得是圆弧形,就和它的建筑发生冲突,因为消防到不了这个位置,防盗卷门又不可能沿着红颜色的边缘去走,这样就造成这个区域无法被商铺使用,防火门的左右各400不允许堆放任何东西,在防盗卷门的外侧你不可能放任何的柜台,因为有可能会有物品丢失。那我们通过这个计算,损失掉的面积是13.84,等于损失掉17%的租用面积,你在招商的时候,你怎么去招商?也许在招商过程中还没有这个出现的时候,你把这个面积租出去了,回头这个租户就会去找你,你如何把这个面积补回来。如果这种现象在某种商业业态中出现过多的话,会延迟你商业开业的时间。 
  现在给大家举一个例子就是我刚才提到的关于对于一个具体的餐饮店进驻,它有它自己的条件,这个条件在我们的前期规划当中必须要有所了解,包括专卖店也好、餐饮店也好,其他的业种业态也好,必然要有自己的特性,所以它对于电、水、风都有独特的要求,我们必须结合这些独特的要求,才能设计我们的商业设施,包括它的柱距、人流动向,比如做餐饮还有一个污水的排放问题,要有一个单独的系统,这些问题都在这里出现,我们只有掌握这些情况以后,我们才能做出一个让业主、租户都满意的方案。 
  我们总结一下,对于商业设施内装我们有两大主线,第一如何配合招商工作,配合业主对于商业的需求做为一个主线,同时作为一个专业的设计公司,他如何去考虑这个事情?我们中心点是一个整体的规划设计,既有商业,又有设计,在设计方面我们又体现建筑结构设计,消防设计,所有任何一个建筑物消防都是第一大问题,同时为满足客户要求,我们同时要考虑设备设施,包括要考虑到商铺的入住条件,以及内装的基本基调,这几点都是吸引住户入住的要素。而设计的主线就是保证商户可以进去。 
  这样的话作为我们中海首佳商业设计公司,我们把商业业主大致分为两块:软件和硬件。什么是软件呢?就是商业;硬件部分就是我们的设计。因为结构设计是属于硬的,而商业这一块是属于软的。具体它前后的流程,如何规划、如何开发?在哪一步进行哪些步骤?我们看到在前期的商业规划中,以它为主,在设计中只是一些基本的情况,在中间的第二大点,在设计上我们要主攻软件方面,在后期的时候,软件和硬件是并重进行的。 
  这是我们在做某一个购物中心项目的时候,从前期开始,上面是招商工作,前期安排哪些人,中间应该做哪些工作,横向以本项目为中心的,以及竖向他们之间的问题,以及到开业之前的准备等等,这是一个整体的流程,只有把这个流程整体规划好,才能做出一个不返工的商业中心。 
  现在给大家看一下之前我做过的几个案例之中所发生的具体问题。大家看到这个天花板之内,上面看上去是很漂亮的,其实里面有很多的东西,有空调的排风口,还有消防的喷淋头,所有的管线以及空调的主管,这个是电线的桥架,还有一个比较大的消防设施,都是在天花板之内我们所看不到的地方,但是所有的这些东西又是我们在商业设施中必不可缺少的一部分。 
  这个是餐饮区域,餐饮区域比较少一些,餐饮区一般是在是施工之后做,因为它比较复杂一些,除刚才大家所看到的那些东西之外,还有一个厨房的排油烟设备,它的体积也是不小的,同时这是消防排油烟的主管道,大家可以看到,有多少的设备都要隐藏在这个部分。 
  比如说我们在做一个内天花造型的时候,是比较四方的一个接一个,但是与前期的造型设计、消防设计上相互发生不协调。这个也是一样的,防烟垂壁与消防强排烟口的错位,发生冲突,这样只有把强排烟口强行向外移动,才能保证我们的招商工作顺利进行。 
  我们知道电影院一般放在三层、四层的其他比较多,可以把客流从下层引到上层去,但是影院的结构是那种高架结构,底下比较宽大,所以它下一层的梁体肯定比其他地方要高,所以初期规划的时候,就没有考虑下层店铺实际层高的作用,结果导致在这条线的地方发生一个错层,将近有300的高差,这个在后期也有可能会造成租户和业主之间纠纷的潜在原因之一。 
  以上就是在我这么多年的实践之中,所遇见具体实际案例,希望通过这些案例大家可以知道在前期设计规划之前,一定要通过比较专业的设计公司进行整体的规划,以及得到一个充分的业态与业种所需求的实际的设备容量,才能真真正正去避免在后期,在施工过程中,包括在运营后期造成的无所谓的消耗。 
  我就介绍到这里,谢谢。 
  【朱凌波】:下面请黄先生就商业照明设计进行交流。这是我们去年去日本考察很多开发商感触最深的是日本的室内照明设计,是印象最深的,造成的氛围包括餐饮、熟食区的特殊灯光设计给我们印象都非常深,包括国内去年新开的购物中心的照明设计,我们认为跟日本还是有十年的差距。 

黄占科

 
  【黄占科】:照明在商业建筑当中,目前我们认为相对涉及内装来说,应该是最重要搜狐网的一部分之一,因为设备还是可以解决的,但是照明对建筑本身功能和性质的提升,是超过大家所看到的一些东西的。接下来我会跟大家探讨一些在我工作的过程当中,也是在大家的工作当中对照明的一些概念和一些方式方法进行的一些工作,我会讲这样一些主题:主要是讲光和建筑以及对产品的一些要求。 
  我们通常说光和建筑有一个什么样的联系或者说有什么样的关系呢?我们通常对建筑光的定义有几项主要的内容,我们定义这几项的功能就是它为建筑增加的定位感、吸引能力、提升你的价值感,照明所能起到的作用是这样的。所以大家可能在国内看到的对照明没有太多的感觉,或者感觉不是特别深,我们在国外,因为我在德国留学,相对来说,欧洲市场比我们要先进得多得多,日本同样如此,因为日本相对来说,资源相对比较紧缺,它对整个设计感的要求会比较强。 
  我们在照明行业有一句话,叫光就是建筑的灵魂。这句话用在商业设施上,我想是最恰当的,因为对商业设施来说,没有光的存在就没有以意义。我们从最早的人造光,从自然光开始,大家如果去过的话,这是科伦大教堂,完全利用自然光的,里面没有电的。这是大英博物馆,也是体量非常庞大的建筑,白天全部用自然光的,但是大家可以看到在这一部分安装了很多的灯具。但是国内的建筑都会考虑如何最大限度利用自然光来达到自己的目的。而我们国内的很多商业设施很少考虑到这一点,我们更多的是如何更好地利用有效面积,这个没有问题,但是事实上我们还是有办法可以创造一些机会去使用。 
  这是德意志银行的总部,一个楼层的加层,做得非常漂亮,空间高度大概是15米。这是纯粹的靠人做出来的,非常漂亮,这个大概是傍晚的时候拍出来的。 
  这是我在德国博物馆拍的一张照片,这个照片让我非常惊讶,这个雕塑只用了一只灯,却有这样的效果。所以对建筑来说,照明的重要性我们怎么去理解都应该是不过分的。我们通常有这样一些说法就是说对于建筑来说,光存在的意义,可能这句话说得有些武断,但是事实上应该是不过分的。我们也强调这样一个观点,就是说对室内设计师来说、对结构设计师来说,必须要小心地去解决一些问题。 
  目前我们国内大概是从十年前开始有人涉足到这个领域,开始关注这些方面的内容,但是目前的工作进展还不是很理想,这个就是一个比较典型的西方的百货商场。西方的百货商场都不是很亮,如果大家去过欧洲的话,可以看到,包括在巴黎,已经对灯光进行了很多的改进,以前更黑。这是欧洲人非常喜欢的一种环境。更注重空间和人的亲和力。 
  但是在亚洲这个情况是有所改变的,因为有人种的特性,东方人相对来说更喜欢空间感,比较通透、更明亮,我不知道大家是否也有这样的感受,就是更喜欢亮堂的地方,不喜欢太黑的地方,不喜欢去,这是东方人的特性,所以在更多的时候,东方的商场做得比较亮,通透感特别强,这是跟西方很重大的差异,虽然在照明设计上从欧洲开始的东西,但是在亚洲发生了很大的变化,比如香港的时代广场,他们做得都很亮,通透感非常强,这是跟欧洲不一样的地方,这是发源于欧洲,但是在亚洲发生很大的变化,跟我们自己的购物习惯、审美心理有很大的关系。东方人有一个爱好,就是大空间,我喜欢这个地方很空旷,喜欢这个地方大,所以这也对照明提出了特殊的要求,这是跟欧洲很不一样的地方。 
  所以我们会提出一些关于照明在商业设计当中的一些理念:情感体验、人本主义、价值超越、理性的回归,今天我会着重讲后面这一部分,因为前面很虚,怎么解释都可以,但是后一部分在我们的工作中去实实在在做的。 
  商业设施也存在这样一个问题,就是我们要传递给我们顾客一些什么样的东西,毕竟我们做这样一个场所的目的是为了顾客,我们要把自己的东西做得有个性、有文化感、有内涵,但是从零售的角度来说,我们希望这个空间能够产生效益,所以两者之间必须要有一个结合点,也就是我们不管是刚才讲的人文关怀也好,商业的注重也好,我们需要有一个结合点,在我们的商业设施当中如何把这些东西通过照明的手段表达出来。 
  实际大家可能都见过这个,这是2003年在国贸做的一个非常讲究的东西。这是一个家具,虽然空间比较小,照明在所有的工作环节当中,是非常琐碎的,没有很大场面的东西,不会是规划设计这样,都是通过一点一点的细节来产生总体的效果。还有我们目前在国际上比较希望实现的弱化天上的设备、对于我们想要表现的这些东西的重视。 
  讲人性化一个很简单的原则,比如说今天的商店我们要把入口处做得亮一些,我们要对通道、对货区做不同的照影关注,因为当我们不看商品的时候,我们需要休息一下,需要有过度、需要有平衡,所以在整个的照明设计当中,我们要讲的是有不同的强度,在一个空间里面要有不同的强度。 
  这个是一个纯粹的设计案例,不能当做一个大规模推广的东西,这是在阿姆斯特丹一个叫十八洛的地方,所有的光线是可以循序渐进变化的,它主要做的是一种概念。 
  但是事实上我们说对商业设施来说,我们要的目的是什么?我们是为了卖东西、为了成交。对于开发商来说,把房子卖完了就完事了,但是对于运营商来说是要有好的销售。这也是刚才十八洛那个店,但是它也是要有销售才行的,对于我们这些人来说,看不是目的。 
  通过使用不同的颜色、角度来控制光线,可以玩出很多超过你想象的东西。什么叫照明设计?其实就是光在空间中玩一个游戏,看完了大家别失望,这个东西特别简单,是我在德国的时候看到的,全是塑料的,就一层,你能想象出这样的效果出来吗?就是光能够带来的表现手段可以极大的丰富建筑和室内设计所要传递和表达到的人文的东西也好、商业的东西也好,可以获得极大的帮助,由照明可以提供这些东西。 
  还有一个观点,照明其实也是市场营销力的工具,我们不会做没有意义的事情,没有目的的事情对我们来说应该是不存在的,我们所做的工作作为开发者也好、运营者也好,我们的目的是非常清楚的,所以照明也可以作为一个辅助的手段来实现。更多的在这三者之间,顾客、产品、空间上我们首先要关注顾客,然后是产品,然后是对整个空间的感受,顾客在销售当中占有绝对重要的地位,我们做前期的分析都是围绕着人在做工作,是围绕我们将来和现实当中要面对的顾客做工作,所以对我们工作也是一样的,谁在我们的工作当中要占据最重要的一部分?是我们将要面对的顾客,所以我们所有的工作,所有工作的出发点都是围绕顾客的需求去实现的。 
  最简单的对照明设计来说,我们要关注人、货品和环境之间的关系,我们人要处于什么样的位置,货要处于什么样的位置,在这样的位置之间我们要获得一种什么样的平衡,我们希望达到一个什么样的平衡。 
  是对照明来说,有这样几个最直接的目的:第一是品牌,从小处说可能是单一的商品品牌从另外一个角度来说,塑造一个地产本身的品牌也是很重要的。为什么刚才提到万达想做这个想做那个,其实感觉万达就是一个品牌,他如何打造属于自己的个性?在这一点上,其他通过产品的规划和设计也是可以实现的,不单单是做一个商品去赚钱。第二点产品展示。第三点是零售促销,零售促销的概念是非常宽泛的,我们可以通过对商业设施的改造、表现和利用去达到我们促进销售的目的。第四是购物动机,其实现在在欧洲,包括在日本,就像一个新的概念,对于购物动机的存在,大家有一些新的想法,称为部落,部落的概念目前还比较虚,但是它一个核心的思想就是我只针对某一类人做一件事情,我们今天在国内还没有办法做到,我们看到的百货商场都一样,大家都卖服装、卖香水,什么都卖,但是在欧洲和日本目前出现的商场业态已经发生了一个很大的变化,就是我这个空间只为某一类人而存在,当然我可能还是做的一万平米的商场,但是这两千平米,这一部分空间就是为了适应十四、五岁的小姑娘而出现的,它不会吸引其他人,它会做得越来越细化,而不是朝着更大、更宽泛的方向去做,这是我们目前接触到的最新的考虑。 
  同样在商业设施当中,可以通过不同类型的空间变化,把它打造成不同的使用功能,可以做一个展示,也可以做一个酒吧,利用光的变化就可以,做一些相应的改变,功能就可以实现。 
  这个是在明尼阿波利斯的一个商场,它的一个很重要的特性,卖东西不是很重要的事情,中间有一个硕大的玩偶。 
  这是商场目前为我们焦点装修家居网的客户、为我们的生意所能提供的东西。大家都说应该怎么做呢?大堂、通道、货区,甚至包括一些局部的照明同样如此,我们做照明灯的设计要做同样的处理,拿一个东西出来,这个东西很漂亮,我想做这样一个东西,其实这一点是没有太大的意义的,因为刚才讲从整体的规划到整体的设计,其实照明是合在一起的,照明不能脱离开这些东西,说我结构做完了,内装做完了,去做装修设计,这是不存在的,照明设计应该是和内装同步进行的,我们要提供的一些概念,在前期没有办法真正落到实处,在后期要真正和我们的设计行为结合在一起,这是莫斯科的艾斯塔拉,在一个城堡的地方,很多顾客就说你给我做一个这样的效果出来,但是实际你整个的建筑结构没有这样的能力去实现这样的风格,怎么去做呢? 
  所以,上面讲的一些东西,大家感觉很虚,没有什么实际的内容,其实很多的东西都是由这些概念引申出来的,我们有一些所谓的设计上的理念,把它引申出来,变成实实在在的设计行为。
   从设计的角度如何实现照明的设计?很多业主、开发商、设计师都说,你给我做亮点儿,这是最基本的要求,很多人以前连这个要求都不提,随便你怎么做。但是大家对于“亮”是什么概念,都不清楚,我不知道来的人当中有没有做这方面工作的,很多人告诉我要把我的店做得照度很高,大家对这个东西有概念吗?什么是照度?最简单的。你们谁知道这个桌子上有多亮?没有,如果大家有兴趣的话,我们一会儿可以测一下,觉得这个地方舒服吗?也没什么,反正就这样,这个地方可以告诉大家,这个地方桌子的照度只有120,我进行的时候测了一下,很低的一个数字,赛特的一楼目前的基础照度是2500,这个概念也没什么,其实我们在正常情况下,就是现在这个季节,白天中午的时候,照度有6万。所以我们选择一个什么样的照度是我喜欢的,或者是我们应该实现的?其实对照度来说,就是被照的物体上有多少光,怎么知道有多亮?诸位如果是做工程和开发相关的人,就会知道建设部是有一个规定的,对于商业设施的照明标准,但是这个标准似乎有点过时了,这个是1991年实行的,很低,大家可以去看,这个数字低得无法想象。 
  现在目前在国内来说,做的都非常的亮,这个怎么说呢?增加照度的直接原因因为隔壁的运营商做得比我亮,我要吸引人,我就要更亮,这是一种恶性竞争,但是没有办法,必须这样做,必须做亮。其实我们去说这个时候,我们说燕莎改造完了以后,也只有800勒克斯,百货大楼的老楼做完以后大约是1200勒克斯,赛特目前我觉得它改造最失败的是照度是2000多勒克斯,SOGO大约是1000勒克斯,目前国内所有的超市照度大约是600勒克斯。 
  刚才谈到现在的赛特如果放到五年前我们提到赛特还一直认为它是目前北京最高档商场,没有之一,但是今天从世贸天街开业以后,包括现在的新光三越,赛特的营业额下降的非常狠,可能目前它一个月下降超过50%,但是它上一次的改造,当它面对竞争的时候,它的改造是极不成功的,如果大家去赛特的话,赛特的一楼热得非常的难受,没有办法进去,非常热。
   这是一个我们刚做完的一个项目,在石家庄,叫先天下,待会儿我会举这个案例跟大家说明一些东西,这个商场在两年以前开过一次业,后来觉得不行,又改造了一次,这次改造完成以后,又开业了,原因有很多,非常多的原因,首先它自身从商业定位规划做得有问题,到后期没有客流量,所以在2007年年初的时候停掉,重新改造,2007年12月份又重新营业,这个商场的照度是1000—1200勒克斯之间。
   通常很多业主和单位给到我们的时候,已经是定型了,已经这样了,你看着来吧,其实这个时候我们是非常难做的,非常难受,你已经把所有的细节都规划好了,才来让我做照明设计,其实没有所谓的设计可言的,不需要做,事实上我们应该把工作向前延伸。其实做照明设计非常简单,就划一个地方,一千平米做照明设计,但是我们要从这样一个数值开始算一算,如果我们随便选一款产品,这款产品是国内的一个品牌,要想达到最基础的照度,需要这么多灯,这才达到685,就要用这么多灯,如果用好一点的产品,在同等密度的条件下,可以达到这个数。
   如果想用这个产品达到1000以上,大概要用1500只。如果换一种产品,像金卤类的产品,可以达到4000左右,用能力更好的产品,使用同等数量,可以达到这个数,如果照度达到1000左右的时候,要用这么多只。
   有一个很重要的东西跟大家讲清楚,这个产品的数据来自于这个厂商自己发布的,我们做计算,做产品的运行,全部依据于他自己提供的数据。
   以上是结论,这个结论听起来可能比较枯燥,如果用金卤灯实现一千平米照度达到1000勒克斯的话,一年按360天算,一天只放三天假,一年的耗电量是146880度;如果用另外品牌的灯具一年耗电118000度。如果用节能筒灯的话,最后算下来是18万度电,就是用筒灯和金卤去比较的话,金卤一年会节约6万度电。其实大家可以算得出来,这两者的投入没有太大的区别。但是在后期的使用上,电的差距是非常大的。 
  其实对于照明设计来说,关注成本是非常重要的一个支点,非常重要,超过你的想象。先天下这个商场,先天有点畸形,当初他们的业主就聘请了一个韩国的团队来做这件事情,韩国的团队为了省事,就直接扒了一个沈阳的方案搬过来了,当时业主觉得有问题,就找到我们希望提一些建议。它的原设计基础照明这一块,考虑最大面积用来做基础照明的这些东西,当时它的原设计是使用25552只灯,一年下来是1512万度电,这个商场的面积是12万平米,它有一个非常庞大的空间,并且它的空间不只一个、两个。我们后来把这个方案做了一个调整,完了以后,大概只用了18693只金卤灯,如果大家是做投资、施工的,大家会认为这个数字很小吗?这仅仅是我在电费上省下来的,我省掉的这么多的灯具呢?一年300万,我们做商业设施的我不知道能赚多少钱,至少我在前期可以少投入,我在运行的费用上我会压低,因为我们不是今天做明天就撤了,我们可能十年以后还要有对进行改造,十年运营费用是一个天文数字,实际商场就两块费用:水电、人工,别的没有了,电有占掉了大头,而在电当中,我们就是空调和照明这两项,在这个上面我们多花一点点心思,可以节省很多东西。如果把这300万拿出来去找一个顶级的照明设计师来做,也花不了这么多钱,但是剩下来的钱就都白赚了。
   真正通过哪些技术上的手段去实现这些东西呢?照度、色温,先说我要有多少量,第二个问题我要用什么颜色的光,因为中国的纬度差比较大,尤其北方地区的商场都是暖色调的,甚至淮河以南地区,很多商场做的都是白光,看起来更凉快。这是一个对色温的选择。
   同时不同的色温让你的商场看起来感受不一样,低色温的东西看起来昂贵一些,高色温的东西看起来廉价一点。不同的色温让商场看起来感受不一样。要把光控制成不同的角度,来实现我们想要达到的目的。通过不同的角度可以实现不同的照度,表现出来的结果是不一样的。
   投向也是很重要的,不同的投向会创造出不同的效果,光来的方向不一样,对商品和顾客的必须也不一样。使用不同的颜色来创造不同的环境和氛围。其实当我们把角度、颜色、投向混合使用的时候,可以创造出不同类型的光的环境,这也是我们创造出来的光的环境。
   本来光是需要立面来附着的,如果没有里面,你怎么看这个空间都是黑的。所以立面比平面重要,立面要做得更亮一些,让你的空间显得更开阔,立面和平面对于光的表现有很直接的关系。还有一个原则就是要允许运营存在,其实有一句话就是设计一个照明,不是设计有多亮,而且要让阴影存在,有暗的地方,如果在这个房间把灯都关掉,点一个火柴大家都知道哪儿亮,要有对比、要有差异。阴影的存在不仅是应该的,而且是必须的。
   光的比例是有一个变化关系的,在卖场不同的空间内,对光的强烈程度是有不同要求的,刚进门的时候,要强烈一些,过一段以后,要平静下来,为了吸引顾客的注意力,过一段光要再强起来,有这样一个比例关系,需要在实际工作当中去确认和逐步去试。不同的比例给人的感受也不一样。还有照明灯可以实现一定程度的装饰性,只是一定程度的,不能代表全部。
   很多时候我们在商铺当中有二次装修,我们还有广告牌、灯箱这一类的东西,又产生很多来自不同方向的光,要解决这个问题我们一定要考虑到所谓的面光和背光相互之间go2map的影响。还要注重整体环境的塑造,还是要和我们的设计结合起来,要做统一的考虑,整个环境要做成什么样的,而不单单是指某一个局部。
   还有空间和留白,不能把所有的东西填得太满,适当地留一点空。
   上面讲的东西有一个重要的基础,就是我们要适合的产品去实现,讲这个东西就是大家经常会看到在商场里面经常使用的三类灯具,目前大部分商场脱离不了这些东西,这些东西将来大家一定会用到的。
   等距的组成,有一个壳,有灯泡,有一个电器,通常的一套灯具就是这样组成的,如何去评价一套灯具能力的好与坏。有这样一些标准,或者说叫评价的规范,但是我今天只给大家讲一个规则——效率。说这个灯好不好,只要我们看它的反射效率就足够了,因为我们花了钱,买了灯具,用电,点着它,要的就是光,如果它的效率低下,其实就等于你白花钱了,所以我们对灯具效率的评价,其实最直接的就反映出来了产品的好与坏。
   这是通过计算以后,得出来的两款产品的反射效率,一个是58%,一个是48%。
   在国外通常反射效率是要写在产品手册上的的,而在国内目前很多人不愿意这么做,因为效率太低了,低到你不可想象。
   罩型的设计要考虑四周的间隙、结构、距离。还有结构对于效率的影响是非常致命的。
   反射器目前能够使用的材质主要是铝、塑料和玻璃。后两者用的不多,我们目前主要使用的就是铝,目前分为不同的五种种类和规格,目前我们在反射器的铝用的大部分是德国的铝,但是这不是纯铝,而是合金。目前能够使用的最好的铝板就是德国的是铵铝。
   对于这些罩的加工,大家待会儿可以看一下,有几种工艺和方法,目前效率最高的是真空电镀加激光切割,其次是阳极氧化,效率最低的是喷砂。其实对于一只灯具来说,这真的不是什么太大的差异,这个灯罩也就一两块钱,很多的时候,我们的业主和采购方都看到了价格,完全不看它背后所代表的能力和效率。其实反射器的主要问题在于解决高温下的老化问题,大家有时候觉得一年前装的,隔了两年以后觉得它不亮了,这个除了光源本身的问题以外,就是罩本身的制造工艺有问题。
   还有就是目前更常用的很多商场经常会用到这一类的产品,也是有三种做法,很多人没有办法分辨这些东西,就是不锈钢直接成型的反射器,还有冷轧板四氯氰铵喷涂的,还有铝板阳极氧化,日本人在冷轧板四氯氰铵喷涂的技术上是最好的,但是在国内目前做不到。
   使用高效率的灯具就是降低你的成本。 
  我们不是特别了解什么叫荧光灯,什么叫金卤灯。荧光灯通常是管状的,它的原理也特别简单,在这个灯光里面充的是水银蒸汽,两边分开以后产生了电子,撞击到水银以后会产生紫外线,管壁上喷涂的都是卤份,就是荧光粉,紫外线照射荧光粉以后会发光,原理就这么简单。 
  金卤灯比较复杂一下,简单解释就是电焊。但是这两个灯具都有一个比较致命的缺陷,金卤灯的缺点一个是色温漂移和移动性比较差,色温漂移就是这个灯做出来就不一样,本身就有问题。还有一项是频闪,大家的眼睛不是能够直接感受到,但是有时候你会看到某些东西,比如在玻璃上、或者某些产品上感觉到有光在闪烁。还有一个就是启动和重复启动,金卤灯被关掉以后,要过15—20分钟以后重新被开启,这个对于商场来说是非常致命的,这个意味着如果我们要全部使用金卤灯的话,消防就有问题,你如果实现不了这个消防规范,消防不让你过,所以我们要增加大量的应急照明,这也是成本考虑之一。荧光灯通常体积比较大,所以它跟灯具的配合也有问题,还有一个很重要的缺陷,就是荧光灯的温度,就是这类灯光的温度不能超过45度,超过45度以后,效率下降非常快,同时不能低于5度,低于5度启动不了,这都是他们 所面临的缺陷,但是目前我们没有办法,在光源的类别上就这么几种,我们没得可选,只能通过设计的手段尽量发扬他们的长处,降低他们的缺陷。来达到我们所能实现的经济性和合理性的目标。 
  光源的效率,什么灯都一样吗?其实不一样,目前效率最高的,金卤灯是75—95,荧光灯是最难控制的,就算产品设计没有问题,它的反射效率,灯泡的效率很好,但是实质上灯的反射效率很差,这也是一个要考虑的问题。 
  这里面还有一个问题,在设计的时候要考虑使用金卤灯的时候,要注意金卤灯表面有300度的高温,周围的温度很热的,这个时候会跟空调系统发生一些冲突,我做多高呢?是不是把天花升高点?热就没有那么明显了,这时候空调就不干了,3.5米挺好的,如果升高的话,风机也要增大,所以设计的时候一定要取一个合理的值,既不让空调太难受,不要让人对热感觉到太难受的影响。
   还有很多时候我们现在在大力推广电子镇流器,电子镇流器的问题,最简单的一个算法就是用70瓦的电子镇流器,通常电感镇流器的功耗是13万,电子的是3万,电感镇流器大概是300元左右,电子镇流器是200—250元,相差100元左右。电子镇流器目前的寿命可以达到10年。但是电子镇流器有几项比较好的优点,它可以提高光源的效率10—15%,消除频闪,延长光源寿命,因为电子镇流器没有很强的电流冲击,所以对光源是一个保障。所以使用电子镇流器有一定的消除,但是目前比较昂贵,所以推广的还不是特别多。
   我举一个例子,这是2003年做的一个世纪金源的燕莎,这是他们当时设计方给我的图纸,后来我们做了一个改进,在一个他所谓的造型内,使用了这么多的灯具,后来我们做了一个改进,但是,当时它的产品造价提出了一倍。如果大家现在有兴趣,可以去看一下。其实像金源燕莎那边和那边的商场使用的绝对不是同一类产品,差距非常大,两者之间完全没有可比性。
   所以我们说,做照明设计这样几个原则,大胆想象、小心求证,产品是实现的基础,成本是理智的决策。
   好,谢谢大家! 
  【朱凌波】:好,非常感谢黄老师用非常艺术的情感和语言给大家打开另外一个世界,他用了一个非常好的词,光是建筑的灵魂。我们今天非常感谢中海首佳专业的讲解,今天非常感谢大家从全国各地来参加我们全国商业不动产专委会组织的沙龙论坛,我们希望通过这样的论坛来推动这个行业的进步。谢谢大家!
   我是商业不动产专业委员会的秘书长朱凌波,以后专委会会不断推出这种论坛,也会为在座的企业,领先的优秀企业推出定制性的活动,也希望大家能够跟专委会保持联系,大家共同进步,再次感谢大家!
 
参会企业介绍
 
宝龙集团、力天集团、盾安房地产、北京鹏运房地产有限公司、北京中海首佳商业设计有限公司、北京博润投资有限公司、广州设计院、万达集团、华侨城、北京万通地产股分有限公司、合生创展、沿海绿色家园有限公司、中新集团(控股)有限公司、中铁置业集团有限公司、中粮置业、复地(集团)股份有限公司、恒基中国投资有限公司、新世界中国地产(北京)、上海绿地商业公司、大成广场  远洋地产
       主要嘉宾介绍
     祝平:北京中海首佳商业设计有限公司总经理,工商管理硕士MBA,高级商业咨询师,商业文化及商业业态研究专家。从20世纪80年代开始协助政府有关部门进行中国大陆商业文化及各种新型零售业态的课题研究,90年代末作为访美学者在美国从事为期十年的流通领域零售业态研究,回国后在国内多种学术报刊上发表多篇关于商业文化及各种新型零售业态方面的研究论文,引起政府主管部门及业内专家的高度重视。亲自主持设计了20多个国内大型商业开发和政府规划设计项目,如:北京隆福寺商业街区改造振兴项目(20万㎡);北京前门商业街区改造振兴项目(20万㎡);北京中关村国际商城项目(40万㎡);北京王府井商业街区中长期商业发展规划等项目。
三宅设生(日籍专家):北京中海首佳商业设计有限公司副总经理兼设计总监,日本商业设施师、室内设计师,在中国主持和参与过北京王府井商业街区、北京中关村国际商城、大钟寺国际商业广场、昆明赛伦广场等大型购物中心、百货店、大型超市等规划及设计项目30余项。
   全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会简介
  全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会是由全国工商联房地产商会与清华大学对外学术文化交流中心在整合双方优势资源的基础上共同发起组建的,是一个产学研一体的专业指导性行业组织和海内外交流合作服务的平台。委员会成立于2008年3月,主要由中国领先的商业地产开发商、投资商和运营商为核心会员构成,囊括了商业地产全程产业链的各类专业机构。 
     中海首佳简介 
  中海首佳商业设计公司是国内首家专注于流通业的中外合资商业咨询及商业设计一体化公司。该公司在国内首家提出和推行包括:商圈调查、定位分析、业态组合、形象设计、建筑规划及方案设计、商场布局、室内环境设计、商业设施与设备配置、招商咨询及代理服务、商业管理咨询及服务、人员培训等的全过程、一体化服务的商业设计公司,也是“Z模式”全过程一体化专业协同服务模式的开创者。 
  公司主要股东及技术资源支持者是在日本商业设计领域位居前十位的商业设计公司--株式会社富士高,公司内中方中高管理层均有在美日及其他海外国际商业企业工作的背景,使之既达到技术高起点,又实现了本土化,为论证项目的前瞻性和可操作性提供了坚实的基础。国际化顾问团队、首席设计师、国内团队构成了实力雄厚的首佳设计团队,倾心致力于在国内商业零售业咨询、设计领域推行国际先进理念。 
主要业绩: 
  日方:五十年商业咨询设计经验,两万多项不同商业业态咨询设计项目,涉及商业街、购物中心、百货店、专营店、超市等。主要客户:著名零售巨头大荣、松阪屋、Lowson、YellowHat等。 
  中方:北化商业中心、北京隆福寺商业街区、长沙天英城、大钟寺国际商业广场、淮北东方百货、南京山西路百货商场、前门商业街区、孙河复合商业中心、西安海星金水超市、中关村国际商城、天坛商业中心、高安屯环保物流园区、通州运河文化餐饮街、长河湾国际风情步行街、西安立丰购物中心、山西昂生集团、南京奥特莱斯购物广场等。
来源:商业地产万里行组委会  焦点房地产网  
  
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